Zum Umfang mandantengerechter Beratung – Gastbeitrag von Sabrina Kuske NJW 50/2017

Ein Rechtsanwalt muss über die Voraussetzungen und Folgen eines jeden in Betracht kommenden Gewährleistungsanspruchs beraten. Unterlässt er dies, haftet er, wenn ein anderer als der geltend gemachte Anspruch vorteilhafter für den Mandanten gewesen wäre.

Das Gebot des sichersten Wegs ist wohl jedem Anwalt bekannt. Aber was bedeutet das im konkreten Fall, wenn beispielsweise bei einem Kaufvertrag mehrere Gewährleistungsansprüche parallel in Betracht kommen? Ganz grundsätzlich steht nach ständiger Rechtsprechung des BGH fest, dass ein Anwalt seinem Mandanten nicht notwendig eine vollständige rechtliche Analyse schuldet. Er muss ihm allein die Hinweise liefern, die ihm im Hinblick auf die aktuelle Situation und sein konkretes Anliegen die notwendige Entscheidungsgrundlage vermitteln. Erscheint unter mehreren rechtlich möglichen Alternativen die eine deutlich ­vorteilhafter als die andere, hat der Anwalt darauf hinzuweisen und eine entsprechende Empfehlung zu erteilen. Um beurteilen zu können, welche Handlungsoption die größten Vorteile für den Mandanten bietet, müssen die jeweiligen Rechtsfolgen der einzelnen Alternativen miteinander verglichen und mit den Handlungszielen des Mandanten abgeglichen werden (vgl. ua BGH, NJW 2007, 2485).

Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz?

Im Fall eines Grundstückskaufvertrags können sich dabei verschiedene Fallgestaltungen ergeben. Wenn ein erworbenes Einfamilienhaus beispielsweise im Nachhinein Mängel aufweist, wird der Anwalt in der Regel mit verschiedenen Anliegen des Mandanten konfrontiert: Gegebenenfalls will der Mandant aufgrund des Ausmaßes der Mängel oder zu befürchtender Gesundheitsgefahren nicht mehr in das Haus einziehen. Oder der Mandant fragt, ob er trotz der Mängel den bald ­fälligen Kaufpreis zahlen muss. Hinzu kommt, dass der Kaufvertrag eventuell einen Gewährleistungsausschluss enthält. Wenn darüber hinaus dann noch die finanzielle Lage des Mandanten angespannt ist und er deshalb einen langwierigen Prozess vermeiden möchte, stellt sich die Frage, welche Handlungsoption seinem Kernanliegen am ehesten entspricht.

Um einen Einstieg zu finden, muss sich der Anwalt bei einem Grundstückskauf den Kaufvertrag vorlegen lassen, auch um zu prüfen, ob ein Gewährleistungsausschluss vorliegt. Unterlässt der Anwalt eine Prüfung des Kaufvertrags, handelt er pflichtwidrig (OLG Hamm, NJW-­RR 2017, 1267). Im Anschluss muss sich der Anwalt nach den Zielsetzungen seines Mandanten erkundigen. Er muss sodann die Voraussetzungen und Folgen eines jeden in Betracht kommenden Gewährleistungsanspruchs so darstellen, dass der Mandant einen Überblick über alle entscheidungserheblichen Umstände erhält. Beispielsweise muss darauf hingewiesen werden, dass Gewährleistungsansprüche nur dann in Betracht kommen, wenn der Nachweis gelingt, dass der Verkäufer entsprechende Mängel arglistig verschwiegen hat. Sofern der Kaufpreis erst nach Erkennen der Mängel fällig wird, muss der Anwalt darauf hinweisen, dass eine Nichtzahlung des Kaufpreises dazu führen könnte, dass der Verkäufer nicht unerhebliche Verzugszinsen auf den Kaufpreis geltend machen kann. Zudem darf der Notar bei ­unvollständiger Kaufpreiszahlung keinen Umschreibungsantrag stellen.

Beweisrisiken des Mandanten

In dem Fall, über den das OLG Hamm (NJW-­RR 2017, 1267) zu entscheiden hatte, bejahte der Senat eine anwaltliche Pflichtverletzung, weil der Anwalt bei einem Feuchtigkeitsschaden mit Schimmelbefall im Keller des Hauses zum Rücktritt vom Kaufvertrag riet, ohne explizit darauf hinzuweisen, dass den Mandanten die Beweislast für das Vorliegen eines arglistigen Verschweigens der Mängel durch die Verkäufer traf. Zudem habe der Anwalt nicht explizit darauf hingewiesen, dass, falls der Beweis nicht gelingt, Verzugszinsen auf den fälligen Kaufpreis zu zahlen sind. Damit fehle eine Belehrung über wesentliche Risiken, so dass der Mandant keine eigenverantwortliche Entscheidung darüber treffen konnte, ob der von ihm gewünschte Rücktritt tatsächlich das Gewährleistungsrecht war, das seinem Anliegen am besten entsprach.

Haftung bei Fehlberatung

Eine Haftung des Anwalts steht damit allerdings noch nicht fest. Der Mandant muss sich zum Nachweis eines kausalen Schadens auf ein alternatives Gewährleistungsrecht, das er statt des Rücktritts gewählt hätte, festlegen. Sofern der Kläger im Prozess vorträgt, dass er alternativ den Kaufpreis gemindert hätte, muss er beispielsweise darlegen, um welchen Betrag er konkret gemindert hätte. •

Sabrina Kuske ist Rechtsanwältin bei HDI Gerling in Köln

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